Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Das Miet- und Wohnungseigentumsrecht ist immer in Bewegung. Rechtsprechung und Teilreformen der Rechtsbereiche sorgen für unübersichtliche Regelungen und immer neue Unschärfen. Verstärkt wird das Ganze insbesondere dadurch, dass sich z. T. unterschiedliche Regelungen im BGB und WEG finden. Was in einer Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen ist, muss noch lange nicht auch für den Mieter gelten (z.B. bei Modernisierungen, Hausordnung).

Wohnraumvermietung

In einem Wohnraummietvertrag sollten neben Vereinbarungen über Mietsache und Mietzins, unter Einbezug der erforderlichen Datenschutzhinweise, insbesondere folgende Gestaltungsmöglichkeiten beachtet werden:

  • Mietzeit (Befristung/unbestimmte Dauer)
  • Betriebskosten (insbesondere sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV)
  • Schönheitsreparaturklauseln (Regelung unter Beachtung der BGH-Rechtsprechung)
  • Hausreinigung und Winterdienst
  • Kaution (Kautionskonto/Sparbuchmit Sperrvermerk/Bürgschaft)

Bei den Betriebskosten sind “sonstige Betriebskosten” explizit im Vertrag aufzuführen, um hier später eine Umlage durch den Vermieter zu ermöglichen.

Die Ausführung der Schönheitsreparaturen obliegt nach dem Gesetz dem Vermieter. Hiervon kann vertraglich unter Beachtung der aktuellen BGH-Rechtsprechung (BGH VIII ZR 242/13 und VIII ZR 185/14) abgewichen werden. Zu beachten ist dabei, dass dem Mieter je nach Vereinbarung ein angemessener Ausgleich für eine Übernahme der Schönheitsreparaturen gewährt werden muss.

Werden Eigentumswohnungen vermietet, so ist von Vermieterseite mit Blick seine Verpflichtungen der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber auf Formulierungen zu achten, die auch den Mieter verpflichten.
Dies gilt insbesondere für:

  • Änderung der Hausordnung
  • Bauliche Veränderungen durch den Mieter
  • Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft

Mietpreisbremse

Die Regelungen für die Mietpreisbremse wurden seit dem 1.1.2019 weiter verschärft. Den Vermieter kann danach in Falle einer Neuvermietung eine Auskunftspflicht treffen, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10% überschritten wird. Die Auskunft ist nach § 566g Abs. 1a BGB vor der Unterzeichnung des Mietvertrages zu geben.

Mieterselbstauskunft

Die Mieterselbsauskunft ist ein wichtiger Bestandteil im Vermietungsprozess. Der Vermieter möchte einen solventen Mieter finden, der sich auch in die Hausgemeinschaft einfügt. Aber was darf noch in einer Mieterselbstauskunft vom Mietinteressenten erfragt werden und vor allem wann? Rechtsprechung und Datenschutzvorgaben sprechen hier nicht immer dieselbe Sprache. Insbesondere die DSGVO hat hier zu neuen Anforderungen an die Inhalte der Mieterselbstauskünfte geführt. Viele Mieterselbsauskunft-Formulare bedürfen daher immer noch der Überprüfung, um unnötigen Haftungsrisiken vorzubeugen.

Wohnungseigentumsrecht

“My home ist my Castle” … diesem Selbstverständnis stehen oft Wohnungseigentümergemeinschaften und ihre Verwalter gegenüber, wenn ein Eigentümer die Gemeinschaftsregeln nicht beachtet. Aus dem im WEG geregelten Gemeinschaftsverhältnis ergeben sich jedoch zahlreiche Rechte und Pflichten für Eigentümer und auch für den tätigen Verwalter. Diese können sich neben dem WEG auch aus dem Verwaltervertrag ergeben.

  • Rechnungslegungspflichten (Jahresabrechnung)
  • Wirtschaftsplanerstellung
  • Wohnungseigentümerversammlung (Vorbereitung/Durchführung/Nachbereitung)
  • Beschlussformulierung (Bestimmtheit)
  • Einhaltung erforderlicher Abstimmungsquoren
  • (Instandhaltung – Instandsetzung/modernisierende Instandsetzung/Modernisierung/bauliche Veränderung)
  • Beschlusssammlung
  • Kontenführung
  • Einsichtsrechte in Verwaltungsunterlagen
  • Gerichtsverfahren

WEG-Reform 2020

Für eine bessere Harmonisierung der Rechtsbereiche Miet- und Wohnungseigentumsrecht, aber auch für eine schnellere Umsetzung z.B. der Elektromobilität und Barrierefreiheit soll aktuell eine WEG-Reform sorgen, die mit einer Bund-Länder-Arbeitsgruppe zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes begann und nun in einen Referentenentwurf des Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz (BMJV) gemündet ist:

Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEModG).

Es handelt sich um eine grundlegende Reform. Derzeit läuft noch die Einholung der Stellungnahmen der Verbände. Da zu dem Gesetzesvorhaben keine Zustimmung des Bundesrates erforderlich ist, wird eine Verabschiedung noch in diesem Sommer erwartet.

Der Entwurf enthält:

  • Verlängerung der Ladungsfrist von zwei auf vier Wochen
  • Erleichterung der Umsetzung von baulichen Maßnahmen zur Förderung der Elektromobilität, barrierefreier Aus- und Umbau sowie Maßnahmen des Einbruchschutzes
  • Harmonisierung von WEG- und Mietrecht
  • Verbesserung der Handlungsfähigkeit der Eigentümerversammlung
  • Online-Teilnahme an WEG-Versammlungen
  • Erweiterung der Informations- und Auskunftsrechte von Wohnungseigentümern